Mietvertrag kündigen

Wer eine Wohnung oder ein Haus bewohnt, welches er anmietet, hat als Mieter zahlreiche Rechte. Mit einem Mietvertrag werden aber auch wichtige Pflichten des Mieters vertraglich festgesetzt. Viele Vermieter übertragen zum Beispiel die Räum- und Streupflicht auf den Mieter. Es kann zu vielen Situationen kommen weshalb man ausziehen möchte. Die Gründe hierfür sind vielseitig und immer auch individuell zu sehen. Entweder spielen persönliche Gründe eine Rolle, da sich die Lebensumstände verändern, oder äußere Gegebenheiten zwingen einen Mieter zur Kündigung des Mietvertrages.

Mitvertragskündigung: Was du wissen musst

Du hast den neuen Mietvertrag unterschrieben, den Umzugstransporter gemietet und die Kisten gepackt – los geht’s in einen neuen Lebensabschnitt.

Vorher steht aber noch die Kündigung deines Mietvertrag für deine alte Wohnung an. Und hier gibt es jede Menge zu beachten!

Kündigungsfrist Mietvertrag

Wenn du deinen Mietvertrag kündigen möchtest, gelten hierfür bestimmte Fristen, die einzuhalten sind. Du musst dich an diese Kündigungsfristen für Mietverträge halten. Diese können natürlich zwischen dir und deinem Vermieter individuell vereinbart werden. Zu deiner Sicherheit, solltest du immer sicher gehen, dass diese gesonderten Vereinbarungen immer schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden.

Dabei gibt es bei der Kündigungsfrist für Mietverträge auch durchaus Unterschiede. Während die Frist für dich als Mieter immer gleich ist, kann sie für deinen Vermieter auch deutlich länger sein, wenn er dir (z.B. wegen Eigenbedarf) kündigen möchte. Oftmals wissen Mieter von diesen unterschiedlichen Voraussetzungen aber gar nicht und nehmen dann auch kürzere Kündigungsfristen in Kauf. Im Folgenden findest du entsprechende Informationen und kannst dich rund um die Kündigungsfristen für Mietverträge informieren. Außerdem gibt es auch Fälle, in denen du als Mieter gar nicht kündigen kannst und auch über diese solltest du entsprechend informiert sein.

Für dich als Mieter gilt in nahezu allen Fällen eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Somit kannst du deinen Mietvertrag relativ kurzfristig kündigen und hast dann die Möglichkeit, dich nach einer neuen Wohnung umzuschauen. Damit deine Kündigung des Mietvertrages auch fristgerecht gültig ist, muss diese beim Vermieter bis zum Dritten eines Monats (z.B. 03.11.20XY) ankommen. Grundsätzlich gilt das, wenn dein Mietvertrag unbefristet geschlossen wurde. Wurde eine feste Dauer für die Miete festgelegt, kannst du in einigen Fällen nicht vorzeitig kündigen. Ansonsten kündigst du schriftlich und berufst dich dabei auch immer auf die Frist von drei Monaten.

Auf diese Weise ist für deinen Vermieter direkt ersichtlich, ab welchem Zeitpunkt deine Kündigung gültig ist und ab wann er die Wohnung erneut anbieten und vermieten kann. An die dreimonatige Kündigungsfrist musst du dich im Normalfall immer halten. Du kannst zwar vorher ausziehen, in den meisten Fällen musst du die fällige Miete allerdings weiterhin zahlen. Andere Absprachen kannst du natürlich jederzeit mit deinem Vermieter treffen. Es ist hierbei zu empfehlen, diese schriftlich festzuhalten, sodass beide Seiten am Ende auch wirklich abgesichert sind. Ein generelles Recht, vorzeitig aus dem Mietverhältnis herauszukommen, hast du allerdings nicht.

Eine fristlose Kündigung ist immer dann rechtlich in Ordnung, wenn in deiner Wohnung schwere Mängel bestehen, oder plötzlich aufgetaucht sind und dein Vermieter sich nicht um die Behebung in einem ordentlichen Zeitfenster kümmert.

Dies beinhaltet z.B. schwerwiegende gesundheitliche Gefährdungen.

Wichtig bei der Mietvertrag Kündigung:

• Die Daten welche du in der Kündigung angibst, müssen aktuell sein, beachte z.B. einen Wechsel deines Nachnamens nach Heirat oder Scheidung, gib hier am besten auch den Namen zusätzlich an, den du beim Vertragsabschluss hattest, sprich mit welchem du unterschrieben hast.
• Aktuelles Datum, Ort und Anschrift, die Kündigung per Einschreiben verschickt. Fertig!

Mietvertrag: Sonderregelungen

Sonderregelungen gelten, wenn du ein Untermieter bist. Dies bist du z.B. in einer Studenten WG:

Deine Kündigungsfrist beträgt 2 Wochen zum Monatsende, dazu sind folgende Voraussetzungen wichtig:

1. Es muss ein möblierter Wohnraum sein den du gemietet hast
2. Der Untermietvertrag ist nicht zeitlich befristet
3. Dein gemietetes Zimmer oder die Zimmer, befindet/en sich in der Wohnung des Hauptmieters
4. der untervermietete Raum ist nicht zum dauerhaften Gebrauch gedacht! Das heißt damit ein Untermietvertrag gültig ist muss erkennbar sein, dass es sich um eine begrenzte Dauer handelt.

Dies ist ganz besonders zu beachten, wenn du z.B. deine gesamte Wohnung für einen kurzen Zeitraum untervermieten möchtest.

Kündigungsfrist Vermieter

Möchte dir dein Vermieter kündigen, muss er sich ebenfalls an Fristen halten. Die Kündigungsfrist für Mietverträge durch den Vermieter unterscheidet sich von der Frist für Mieter und hängt davon ab, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht. Die Frist liegt hier anfangs ebenfalls bei drei Monaten, steigt dann aber auch an.

Diese Kündigungsfrist für den Mietvertrag gilt für Vermieter:

• Bei Mietdauer bis zu fünf Jahren: Drei Monate
• Bei Mietdauer bis acht Jahre: Sechs Monate
• Bei Mietdauer ab acht Jahren: Neun Monate

Wohnst du also zwischen null und fünf Jahren in der gleichen Wohnung, kann dir dein Vermieter mit einer Frist von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen. Ganz genau so, wie du es – von der Frist betrachtet – ebenfalls kannst. Bei einem Mietverhältnis bis zu acht Jahren, liegt die Kündigungsfrist dann bereits bei sechs Monaten. So hast du ausreichend Zeit, dich nach einer neuen Wohnung umzusehen. Wohnst du in einer Mietwohnung bereits seit mehr als acht Jahren, muss sich der Vermieter sogar an eine neunmonatige Kündigungsfrist halten. Auf diese Weise wirst du als Mieter geschützt und hast ausreichend Zeit, deine zukünftigen Wohnverhältnisse abzusichern.

Abweichende Kündigungsfristen im Mietvertrag

Solltest du in deinem Mietvertrag eine abweichende Kündigungsfrist finden, dann gilt diese nur für deinen Vermieter. Für dich sind maximal drei Monate als Frist bindend. Dies ist auch dann gültig, wenn im Mietvertrag längere Fristen festgeschrieben sind. Während diese für dich dann keine Gültigkeit hat, muss sich dein Vermieter dennoch daran halten.
Vor allem dann, wenn sich dein Vermieter gegen eine Kündigung wehrt und auf eine Nichteinhaltung der Fristen hinweist, kann es sich lohnen, wenn du auf deine gültige Kündigungsfrist bestehst.

Außerordentliche Kündigung – Vorzeitig den Mietvertrag kündigen

Als Mieter hast du insgesamt drei Möglichkeiten, vorzeitig aus deinem Mietvertrag herauszukommen. Kürzere Kündigungsfristen gelten für Mietverträge aber nur in Ausnahmefällen. So kannst du beispielsweise kündigen, wenn dein Vermieter die Miete erhöht. In diesem Fall verkürzt sich deine Kündigungsfrist auf zwei Monate, eine fristlose Kündigung ist aus diesem Grund nicht möglich.

Weiterhin ermöglichen diese Gründe eine frühere Kündigung deines Mietverhältnisses:

• Bei umfangreichen Sanierungen: Sollen Sanierungen durchgeführt werden, die deinen Wohnkomfort umfangreich einschränken, verkürzt sich deine Kündigungsfrist für den Mietvertrag auf einen Monat. Das gilt allerdings nicht, wenn es nur kleinere Arbeiten sind.
• Bei gesundheitlicher Gefährdung: Sollte es in deiner Wohnung Schimmel geben oder ist das Gebäude baufällig, kannst du deinen Mietvertrag ebenfalls früher kündigen. In diesen wichtigen Fällen gibt es gar keine Kündigungsfrist und du kannst somit sofort aus dem Mietverhältnis herauskommen.

Dein Vermieter hat allerdings ebenfalls Möglichkeiten, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Auch hierfür braucht es wichtige Gründe und es ist hier vor allem der Fall, wenn es für den Vermieter unzumutbar ist, dass du als Mieter weiterhin in der Wohnung wohnst. Dies ist dann der Fall, wenn zwei Monate nacheinander keine Miete gezahlt wurde – du kannst in diesem Fall sogar fristlos gekündigt werden und dein Vermieter muss sich nicht an die Kündigungsfrist halten.

Damit dein Vermieter dir fristlos kündigen kann, muss er dir in aller Regel zunächst eine Abmahnung zustellen. Hier sind vor allem ein vertragswidriger Gebrauch des Mietobjekts anzuführen oder auch eine Störung des Hausfriedens. Hier müssen immer wieder Gerichte entscheiden, sodass nicht pauschal gesagt werden kann, welche Gründe eine fristlose Kündigung genau rechtfertigen. Bisher wurden beispielsweise der Handel mit Heroin, das regelmäßige Füttern von Tauben oder auch das Einbauen von Fenstern ohne vorherige Erlaubnis als Gründe anerkannt.

Ähnlich sieht es bei einer Störung des Hausfriedens aus. Beleidigungen anderer Mieter, körperliche Angriffe oder auch Diebstahl von Strom wurden hier bisher gerichtlich als Gründe anerkannt, sodass eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtens war.

Sonderfall Kündigungsfrist Vermieter

Es gibt sogar einen Ausnahmefall, in dem dir der Vermieter den Mietvertrag kündigen kann, ohne dafür Gründe zu nennen oder Eigenbedarf zu haben. Das gilt dann, wenn du mit deinem Vermieter unter einem Dach wohnst. Also beispielsweise in einem Zweifamilienhaus oder in einem Haus mit Einliegerwohnung. In diesem Fall ist eine Kündigung durch den Vermieter auch ohne eine Angabe von Gründen rechtlich möglich. Allerdings wird in diesem Fall die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Statt der grundsätzlichen drei Monate beträgt diese dann beispielsweise sechs Monate. Das soll ebenfalls sicherstellen, dass du dir als Mieter in angemessener Zeit eine neue Wohnung suchen kannst.

Vorzeitige Kündigung durch Nachmieter

Kann ich einen Nachmieter stellen und so eher kündigen?
Das Gerücht hält sich hartnäckig, dass man als Mieter nur drei potentielle Nachmieter stellen muss, damit man vorzeitig aus einem Mietvertrag herauskommt und dann auch keine weitere Miete zahlen muss. Dieses Gerücht ist allerdings falsch und man kann sich als Mieter darauf keinesfalls berufen. Es gibt sicherlich Vermieter, die sich auf diese Regelung einlassen, davon ausgehen solltest du allerdings nicht. Du kannst natürlich für deinen Vermieter mögliche Nachmieter bereitstellen, welche sich für die neu zu vermietende Wohnung interessieren, er muss diese aber noch lange nicht akzeptieren. Der Vermieter kann also darauf bestehen, dass du deinen Mietvertrag bis zu Wirksamkeit der Kündigung einhältst.

Zusammengefasst auf einen Blick

Im Großen und Ganzen ist das Konstrukt der Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag einfach nachzuvollziehen und nicht sonderlich kompliziert. Für dich als Mieter liegt die Kündigungsfrist immer bei drei Monaten, außer es gibt schwerwiegende Gründe, die einen vorherigen Auszug rechtfertigen. Eine gesundheitliche Gefährdung durch Schimmel rechtfertigt beispielsweise auch eine fristlose Kündigung. Dein Vermieter muss sich hingegen an andere Fristen halten. Auch hier beginnt die Frist bei drei Monaten, sie kann aber – je nach Wohndauer – auf bis zu neun Monate ansteigen. Auf diese Weise soll gewährleistet werden, dass du auch ausreichend Zeit hast, dir eine neue Wohnung zu suchen.

Dennoch hat aber auch dein Vermieter Möglichkeiten, um vorzeitig das Mietverhältnis zu kündigen oder aber auch fristlos das Mietverhältnis zu beenden. In der Regel muss hier aber eine Abmahnung vorausgehen. Ein andauender Rückstand mit der Miete macht eine fristlose Kündigung des Mietvertrages beispielsweise für den Vermieter möglich.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Bist du stolzer Eigentümer einer Wohnung die du vermietest, möchtest diese nun aber selbst nutzen, musst du deinen Mietern das Mietverhältnis kündigen.

Hierfür solltest du Gebrauch von deinem Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf machen.

Für die Mieter kann solch eine Kündigung überraschend kommen. Wenn in der Wohnregion Wohnraum knapp ist, kann es sein, dass deine Mieter sehr

genau prüfen, ob die Kündigung wegen Eigenbedarf rechtens ist.

Das Gesetz gibt hier streng geregelte Rahmenbedingungen vor.

Dieses Recht kann nur dann genutzt werden, wenn du die Immobilie selbst nutzen möchtest oder ein Angehöriger deines Haushalts.

Damit sind quasi alle nahen Verwandten mitinbegriffen und (!) auch Kinder des Lebenspartners (nichtehelich) oder die Pflegekraft der Oma.

Du musst als Eigentümer genau angeben, wozu du dein Eigentum benötigst, um deinem Mieter kündigen zu können. Damit wird eine mögliche Täuschung abgesichert.

Vorsatz ist hier ein Stichwort, dass man generell beachten sollte: hast du von Anfang an vor die Wohnung früher oder später selbst zu nutzen und dies dem Mieter verschwiegen, dann ist deine Kündigung unwirksam.

Die Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses, je länger dieses besteht, desto länger die Kündigungsfrist (zwischen 3 und 9 Monaten).

Sonderfälle liegen vor, wenn du eine Eigentumswohnung erwirbst, die Teil eines Mietshauses ist (das Mietshaus wurde in Eigentumswohnungen umgewandelt) und zum Zeitpunkt des Kaufes vermietet ist (Sperrfrist von 3 Jahren!) – Solange kannst du dein Sonderkündigungsrecht nicht nutzen), oder wenn du ein Zweifamilienhaus kaufst (Frist verlängert sich um bis zu 3 Monate von 6 auf 12 Monate).

Es ist außerdem sehr zu empfehlen, dass man die Kündigung als Einschreiben verschickst.

In Zeiten zu welchen eine Wohnungskündigung für den Mieter ein echtes Problem darstellt, solltest du dich als Vermieter absichern, dass der Mieter deine Kündigung bekommen hat (Einschreiben!).

So kann dein zukünftiger Ex-Mieter nicht bestreiten, dass du sie ihm hast zukommen lassen.

Hast du ein anderes Objekt vermietet? z.B. einen Tiefgaragenstellplatz, oder einen Büroraum? Dann solltest du die nächsten Abschnitte auch noch lesen, denn dort haben wir weitere wichtige Infos zusammengefasst.

Widerspruch gegen die Kündigung durch den Vermieter

Als Mieter hast du aber auch die Möglichkeit, dich gegen eine Kündigung des Mietvertrages zu wehren. Das gilt vor allem, in dringenden Härtefällen, die dir einen Auszug nicht möglich machen. Schließt du bald die Schulausbildung ab oder steht das Examen an der Uni an, gilt das beispielsweise als Härtefall. Darüber hinaus sind auch diese Details als Härtefallgründe anzuführen:

• Fortgeschrittene Schwangerschaft
• Drohende Obdachlosigkeit
• Schwere Erkrankungen
• Lange Wohndauer von mehr als 30 Jahren
• Hohes Alter des Mieters

In diesen Fällen kannst du der Kündigung durch den Vermieter widersprechen und musst somit nicht – sofort – ausziehen. Der Widerspruch muss allerdings mit einer Frist von zwei Monaten zum Mietende ausgesprochen werden, damit er gültig ist. Er sollte schriftlich erfolgen und du solltest dir den Erhalt in jedem Fall auch quittieren lassen.